在民事审判实践中，物业服务费纠纷案件中的业主多数没有故意不履行缴纳物业服务费的义务，大多数是有所谓的事由。这种所谓的事由，其实不是法定的抗辩事由，很难得到人民法院的支持，诉讼结果往往是败诉。那么，这样走出不缴纳物业服务费的误区呢？本文进行初浅的探讨。
物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主在物业服务活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；、
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业服务活动中，应当履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业服务费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
在民事审判实践中，物业服务费纠纷案件中的业主多数没有故意不履行缴纳物业服务费的义务，大多数是有所谓的事由。这种所谓的事由，其实不是法定的抗辩事由，很难得到人民法院的支持，诉讼结果往往是败诉。
业主不缴纳物业管理服务费的误区主要表现在一下25种：
1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。
2.发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时，会交维修费用，可有的业主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费。
3.邻居出租房屋，感觉不安全，不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。
4.一楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给业主委会和相关执法部门，就没有责任了
5.小区里有人养大型犬，还有养家禽影响其他业主正常生活，不交物业费。此情况，物业公司只能报给有关部门。
6.小区地面车位不合业主心意。很多小区内，停车位都是很有限的，占不到车位，应该是业主的运气问题，不应该归到物业公司身上。
7.配套设施不完善，不交费问题。其实，这也属于开发商建设时的遗留问题，与物业无关。
8.暖气不热。此事真的与物业无关。
9.滚动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关，业主应找政府部门解决。
10.邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。
11.前楼接层挡光。业主可通过《物权法》维权，找规划部门和行政执法部门解决。
12.商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找政府相关部门解决。
13.未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业主，你不到小区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。
14.私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修，与物业无关。
15.因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意，与物业无关。
16.有业主因为叫出租车不及时不交费。叫出租车服务，并不是物业服务范围。
17.还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。
18.无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交；有的因家中失火，物业未及时发现而拒交……但更多的时候，这些五花八门的理由与物业无关。
19.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。拒不接受监督时，可以向业主委员会、行业管理部门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。
20.小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。如果不维护，可以向业主委员会、行业管理部门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。
21.小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。如果不清理，可以向业主委员会、行业管理部门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。
22.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。如果不维护，可以向业主委员会、行业管理部门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。
23.家中被盗。此问题要具体问题具体分析。如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从正门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任，应当按费用与服务水平相适应的原则承担相应的责任。应当向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由
24.车辆被划伤。这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任；车停在自律停车场被划伤，物业不负责任；如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。应当向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由
25.各种设施设备老化后，物业无钱更换。正常情况下，小型维修应由物业直接进行；如果大修就要动用大型维修基金，需要业委会进行申请。应当按费用与服务水平相适应的原则承担相应的责任。向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。
【司法建议】
建议一：业主要正确行使抗辩权。
《合同法》第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。
一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条【先行履行抗辩权】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条【履行不安抗辩权的附加规定】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
司法提示：一是在一些物业公司存在一定过错的物业费纠纷案件中，部分业主往往认为只要业主们相互团结起来集体拒交物业费，物业公司甚至法院也都无可奈何，很多业主觉得，认为法不责众，实这是一个误区。有的业主甚至以某些业主不交物业费为由在毫无理由的情况下拒交物业费，一旦被起诉到法院，便以大家都这么做为由进行辩解。这在法律上是得不到支持的。对于物业的过错，可以起诉物业违约。二是主观归责于物业公司，不当行使抗辩权。在实际案件中，部分业主往往不了解物业公司的物业服务范围，在遇到房屋漏水、财物失窃、邻居违章建设等侵权行为时将侵权责任盲目归责于物业公司并拒绝交纳物业费。实际上，这部分受侵权的业主一方面没有理性分析损害发生的原因，也不区分开发商、物业公司以及其他业主等可能的侵权行为实施主体，主观地认为物业公司应当承担所有的责任；另一方面又采取了不正当的维权手段，试图通过拒交物业费来弥补自己的损失。三是没有长期居住，认为没享受到物业服务而拒交物业费。实际上，是否长期居住或者是否亲自居住都不能构成唯一的抗辩理由。
建议二：物业公司的物业服务要到位。
业主自觉履行缴纳物业服务费的义务，按期足额缴纳物业服务费，是检验物业服务公司的经济效益和社会效益的指标。同时，也是检验物业服务公司服务水平、能力、成果的重要标志。那么，如何提升物业服务水平和能力呢？司法提示：物业服务的成功经验证明，要做到“五个到位”。一是物业服务合同管理要到位；二是物业服务要到位；三是动员业主自觉履行缴纳义务服务费的宣传、思想工作要到位；四是帮助业主解决实际困难要到位；五先协商后诉讼解决物业服务费纠纷要到位。合同管理是前提，物业服务是关键，动员业主自觉履行缴纳服务费义务是根本，帮助业主解决实际困难是动力，协商解决是促进，诉讼解决是补充。只有这样，才能构建和谐的物业关系。
总之，业主非因《物业服务合同》约定义务，以物业公司未进到服务义务为由，作为抗辩不缴纳物业服务费的理由。因为这与《物业服务合同》无关；业主因《物业服务合同》约定义务，以物业公司未进到服务义务为由，不能作为抗辩不缴纳物业服务费的理由，应当另案提起民事诉讼，因为物业与业主的关系是服务关系，不是债务关系；业主因《物业服务合同》约定义务，以物业公司未进到服务义务为由，提起合同之债或者侵权之债，在另案提起民事诉讼时，只能按照费用与服务水平相适应的原则或者过错责任的大小承担相应的责任，而不能作为抗辩不缴纳物业服务费的理由。（原创时间：2015年6月29日，原创作者：王久毅。）
