核心提示：地铁上盖物业:立足城市群发展+解决土地稀缺问题深圳地铁集团官网报道,6月12日,在万科与深圳地铁联合主办的2016轨道交通与城市发
地铁上盖物业:立足城市群发展+解决土地稀缺问题
深圳地铁集团官网报道,6月12日,在万科与深圳地铁联合主办的2016轨道交通与城市发展高端论坛上,万科、深圳地铁与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等分别签署了四项备忘录,旨在深化万科与深圳地铁在地铁四期轨网上的战略合作,探索城市轨道建设PPP新模式,以及“轨道+物业”模式向全国的推广。行业进入白银时代之后,开发商既面临规模增长的瓶颈(优质城市土地稀缺),又面临利润率的下滑(招拍挂地价高企,房价涨速放缓),“轨道交通+物业”的发展模式,既有利于开发商获取优质稀缺地块(核心城市群地铁沿线土地),在成本和售价(地铁上盖物业有溢价)方面也相对有优势。
PPP拓展模式:地方政府、开发商(社会资本)共赢
地铁前期建设投入较大,建成后运营维护费用也较高,作为公共交通工具客运收入需要较长时间才能覆盖成本。因此,建设轨交系统城市财政均有专项补贴,但单依靠财政补贴难以为继,亟需引入PPP模式。在我国的实践中,地铁公司是以国企背景为主,开发商作为社会资本进入,地铁公司分享地铁沿线优质土地资源交由开发商开发建设运营,住宅出售现金流反哺前期轨道交通建设支出,商业商铺租金收入覆盖后期日常运营费用。
不考虑摊薄,预计16、17年EPS1.96、2.55元,维持“买入”评级
我们相信,轨道交通作为现代城市生活通勤中不可或缺的部分,同时也是现代的城市群赖以发展的根基,“轨道交通+物业”的模式在万科向城市配套服务商深入转型的过程中也将扮演越来越重要的角色。
